잠실동, 민간도심복합개발 추진한다… 닥터빌드, 추정비례율 203.5% 제시

[하우징타임즈=김상규 전문기자] 송파구 잠실동 315번지 일대가 '주거중심형 민간도심복합개발사업'을 본격 추진하며 지역 부동산 시장의 뜨거운 관심사로 떠오르고 있다. 노후 저층 주거지와 주차 난항 등 주거환경 악화 문제를 겪던 잠실동 일대가 이번 개발을 통해 최고층 랜드마크 아파트 단지로 탈바꿈할 것이라는 기대감이 높아지고 있다.

이와 관련해 도시정비 플랫폼 No1. 닥터빌드는 최근 잠실동 315번지 일원 주민들을 대상으로 민간도심복합개발 사업설명회를 개최하고 본격적인 사업 추진 청사진을 공개했다.

평당 공사비 1,000만 원·일반분양가 8,100만 원 적용… 203.5% 비례율 실현

설명회에 따르면 잠실동 사업 대상지는 사업 면적 5만 9,702.4㎡ 규모로 역세권 요건(승강장 500m 이내 100%), 노후도(73.80%), 접도 요건 및 용도지역 기준을 모두 충족해 '주거중심형 민간도심복합개발'의 최적지로 평가받고 있다. 기존 제2종·제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로의 종상향을 거쳐 법적 상한의 140%까지 완화된 용적률-최대 700%를 확보하는 핵심 메커니즘이 적용된다.

닥터빌드 측은 용적률 500%를 시뮬레이션에 적용했을 때 조합원분양 1,371가구, 일반분양 476가구, 임대·기부채납 등 아파트 총 2,799가구 규모의 대단지가 조성될 수 있으며, 사업의 핵심 수익성 지표인 추정 비례율은 203.5%에 달하는 우수한 사업성이 도출된다고 설명했다.

사업의 구체적인 컨디션을 살펴보면, 직접공사비 기준 평당 공사비는 1,000만 원을 적용했으며, 평당 일반분양가는 분양가상한제를 가정해 8,100만 원으로 산정됐다. 이는 인근 '잠실르엘'이나 '잠실래미안아이파크' 등 평당 1.3억~1.4억 원 수준인 주변 시세 대비 약 60~65% 수준으로 책정된 안전한 추정치다. 우량한 비례율 덕분에 세대당 평균 분담금은 약 3,000만 원 수준에 불과해 조합원 부담을 획기적으로 낮췄다.

개별 자산 수익성 예시 분석에 따르면, 시세 30억 원 상당의 단독주택 소유자가 36평형 아파트(조합원분양가 약 23.6억 원)를 분양받을 경우 약 37.3억 원의 환급금을 받게 된다. 또한 시세 6억 원 상당의 다세대주택(빌라) 소유자가 21평형 아파트(조합원분양가 약 13.9억 원)를 선택 시 부담해야 하는 추정 분담금은 약 1.7억 원 수준에 그쳐 자산가치 제고 효과가 탁월할 것으로 전망된다.

또한 투명한 자금 관리와 신속한 사업 진행을 위해 전문 신탁 시행자 방식을 도입, 기존 조합 방식에서 흔히 발생하는 공사비 갈등 및 인허가 지연 리스크를 원천 차단한다는 계획이다. 대형 우량 시공사 보증을 활용해 LTV 100% 수준의 이주비 금융 지원 전략을 수립하는 등 단독주택·상가 소유주의 임대수익 단절 문제에 대해서도 전방위적인 방어책을 마련했다.

민경호 닥터빌드 회장은 "현재의 서울시 규제 완화 기조를 적기에 활용하는 것이 원주민의 자산 가치를 제고할 수 있는 골든 타임"이라며 "통합심의를 통해 인허가 기간을 대폭 단축하여 사업 착공 및 입주까지 빠른 속도로 추진하겠다"고 밝혔다.

출처 : 하우징타임즈(https://www.housingtimes.co.kr)