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한국리모델링융합학회(KRC) 11월 두번째 뉴스레터(RNR)
관리자2024-11-18
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리모델링을 한 눈에! 한국리모델링융합학회(KRC) 11월 두번째 뉴스레터(RNR)를 송부합니다. (20241118, KRC-RNR Vol.10) ★★ 파란색 부분을 클릭하시면 관련기사 열람이 가능합니다.★★ |
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[리모델링?? 리모델링!!] "재건축 vs 리모델링" 이제 더 이상 싸우지 말아요! 이달 말 1기신도시 재건축 선도지구 발표를 앞두고 사업방식을 둘러싼 갈등과 혼란이 계속되고 있습니다. "재건축 vs 리모델링"간 다툼은 물론, 선도지구로 지정되어도 상처뿐인 승리, "승자의 저주"가 될 수 있다는 우려 또한 고개를 들고 있어요. 분당은 공모 대상 67곳 가운데 47곳이 신청했을 정도로 열기가 뜨거웠지만 주민동의율 변별력이 줄어들자 몇몇 단지들은 공공기여 등 성남시가 선도지구 평가 항목에 추가한 가산점을 확보하기 위해 총력을 기울이면서 공공기여 추가제공, 장수명주택 인증 등을 더해 공사비 상승 요인이 커져 주민 분담금이 올라갈 것이라는 예상이 많습니다. 일산 또한 마찬가지입니다. 그린벨트 해제·1기신도시 정비 등 8·8 주택공급대책으로 2031년엔 고양시에만 1만 8400가구 ‘공급 폭탄’이 쏟아져 주택 가치가 급락할 것이란 분위기가 조성되어 있다고 해요. 신도시 주민들은 대체로 정부가 선도지구 선정 점수표만 던져주고 단지 간 경쟁을 부추기고 있다는 반응이 많습니다. |
정비사업은 본질적으로 차입금에 의존하는 민간PF개발사업으로 투자 주체인 입주민들이 사업 여건에 대한 이해를 기반하여 사업 동의를 할 수 있어야 하며, 이를 지원하는 정책 수립이 절실하다 하겠습니다. 오는 11/26(화), 개최하는 2024 KRC 연례세미나에서는 "서울 소재 OO아파트의 재건축과 리모델링 실제 사업성 분석"을 통해 현 정부의 재건축 활성화 정책들이 과연 모든 단지에 적용 가능한 것인지, 정말 리모델링은 사업성이 없는 것인지 사업타당성 분석 프로그램인 '아주나비로'의 객관적인 데이터 분석에 기반하여 그 결과를 여러분들과 공유하고자 합니다. 노후계획도시특별법과 서울시 도시·주거환경정비기본계획으로 모든 단지들이 재건축이 가능할까요? 노후아파트 500만 시대, 지속 가능한 재정비 방식은 무엇일까요? 함께 고민해 주셨으면 좋겠습니다. |
그래도 올곧게 나아가는 리모델링! 포스코이앤씨가 더샵 둔촌포레(舊 둔촌 현대 1차)의 준공 소식을 알려왔어요. 지하주차장 2개층을 신설하고 지상 최대 14층, 8개동, 572세대로 재탄생된 더샵 둔촌포레는 '국내 처음 별동증축(신축 3개동)을 시도'했다는 이정표를 세웠습니다. 이어 제2호 수직증축 리모델링의 가능성도 생겨났어요. 성동구 옥수극동아파트인데요, 서울시는 지난 11월14일, 도시건축공동위원회를 열고 옥수극동아파트 지구단위계획 결정(안) 자문 및 경관계획(안)을 가결시켰습니다. 준공 후 38년이 지난 이 단지는 15층, 900가구에서 19층, 1032가구로 탈바꿈할 예정이며, 지반에 탄탄한 덕에 15층을 19층으로 높이는 수직증축 리모델링이 가능할 전망입니다. 서울 내 최대규모인 3458가구 리모델링 사업을 추진하고 있는 이수극동·우성2·3단지, 강남구 역대 최고 분양가로 그 가치를 평가받을 청담 르네자이(現 청담건영), '부천1호 리모델링' 사업장으로 도시계획심의를 통과한 상동한아름현대아파트와 안전진단에 돌입한 삼성동 서광아파트, 서울형 리모델링의 첫 시범단지로서 '임대주택 혼합단지 리모델링' 추진의 첫 역사를 만들어가는 남산타운까지! 추진중인 모든 단지를 KRC가 응원합니다. (※ 우리 단지 소식을 공유하고자 하는 조합이 있으시면 사무국으로 관련 내용 이메일 보내주세요. 다음 RNR 소식지에 안내 올리도록 하겠습니다. E-mail. 2023kirc@gmail.com ) |
** 참고기사 ** |
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[미래사회 생각하기] 우리나라의 아파트 역사는 1930년 일제강점기로 거슬러 올라갑니다. 현재도 원형대로 보존이 되어있는 서울 중구 회현동 미쿠니(三國) 아파트(1930년 준공)가 최초 아파트로 보기도 하고, 주택법상 아파트는 5층 이상 공동주택이기 때문에 1932-1933년에 지은 5층 건물인 서울 서대문구 충정아파트가 최초 아파트로 보시는 분들도 있어요. 두 곳 모두 100년이 다 돼도 끄떡없는 튼튼한 것을 보면 건축기술이 좋은 우리나라가 재건축 허용연한을 30년으로 정한 것이 기술적인 안전성 문제보다는 새것을 지나치게 좋아하는 우리의 그릇된 주거문화라는 생각에 씁쓸한 생각도 듭니다. '한국 도시설계의 역사'로 불리는 안건혁 서울대 도시환경공학부 명예교수께서는 신도시 정비의 필요성에 대해 "도시는 거기 사는 주민들이 변경의 필요를 느끼고, 또 시대적으로 적합하지 않은 부분들이 있다면 그건 고쳐나가야 한다. 다만 변경하는 데 있어서 기본이 되는 가치관이 무엇이냐를 생각해야 한다. 앞으로 우리가 20년, 30년을 미래에 또 살아나가야 될 텐데, '그때 필요한 도시 기능이 무엇인가', '그때 필요한 주택의 형태가 어떠해야 하는가', '도시계획이나 도시설계의 취지가 뭐였는가', 그 원칙은 지켜야 한다"고 강조했습니다. 이어 그는 바람직한 재정비 방향에 대해 이렇게 답했습니다. 동 시대를 살고있는 우리 또한 자녀들에게 물려주고, 우리 후손들이 살아가야 할 바람직한 대한민국의 모습에 대해 한번쯤은 생각해봐야 하지 않을까 싶어 소개합니다. "자기가 사는 환경, 아파트, 도시를 좀 더 쾌적하고, 문화가 살아있는, 정서가 깃들 수 있는 도시로 만들어야죠. 돈만 계산해서 내가 재건축을 하는데 얼마를 부담해야 하느냐? 그걸로 문제를 제기하기 시작하면 그 도시가, 환경이 뭐가 되겠습니까? 그래서 글쎄요, 제가 이런 얘기 한다고 달라질 건 하나도 없지만, 꼭 얘기한다면 그런 얘기를 해 주고 싶어요. '주택이나 아파트를 상품으로 생각하지 말아달라' 그런 얘기죠." |
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▲ 일산 신도시의 상징인 호수공원. 안건혁 교수는 일산 신도시를 계획하면서 중심부의 자투리땅에 물을 채워 호수공원을 조성하자고 제안했다. |
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[정책자료 둘러보기] 서울시에서는 정비사업 동안 발생하는 갈등을 예방하고, 투명하고 안정적인 정비사업 조합 운영을 위하여 11월 7일, 조합 표준정관을 발표했습니다. 표준 정관에는 △조합 임원 선임·연임 관련 규정 △공사비 갈등 예방을 위한 시공자 선정·계약 절차 △총회·대의원회 전자 의결 △조합원 알권리 보장을 위한 정보공개 등의 내용이 담겨있다고 하니 우리 조합 정관과 한번 비교확인 해보시기 바랍니다. 서울시는 이어 같은 날, '서남권 대개조'를 목표로 준공업지역 내 주거용적률을 최대 400%로 상향하고, 기준·허용용적률도 각각 20%p씩 상향하는 ‘준공업지역 제도 개선방안’을 발표했습니다. 정비유형 또한 공장비율에 따라 간소화 했다고 하니, 해당 지역과 관계되시는 분들은 한번씩 체크해 보시기 바랍니다. 한편, 경기도에서는 공동주택 품질 분쟁의 사전 예방 및 주택 품질 향상을 위하여 2006년부터 '공동주택 품질점검 제도'를 도입하여 운영하고 있습니다. 사업관계자들이 참고해야할 점을 "공동주택 품질점검 사례집"을 통해 알리고 있으며, 최신 기술과 모범사례를 반영하여 매년 개정판을 발간하고 있으니 업무와 관계있으신 분들은 한번쯤 챙겨봐도 좋을것 같습니다. 국토안전관리원의 '건축물 해체공사 감리업무 매뉴얼'도 소개드립니다. 개정된 건축물관리법 등 관련 법령을 반영하여 현행화하고 감리업무 시 실질적인 도움이 되도록 해체공사 감리업무별 실제 사례 등 실무 중심의 내용을 담아 배포하오니 업무에 활용하시기 바랍니다. |
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[칼럼] 아파트 재개발보다 리모델링 중요하다 2024.11.18 구자문 (한동대학교 명예교수) 경제사회적으로 낙후되었다는 것이지 물리적으로 튼튼한 주택들 많아 '하브라켄'의 'SAR이론'을 적용하면 리모델링 비용 절감할 수 있어
주택은 지어지면 세월이 감에 따라 낡아지게 된다. 새로운 과학기술이 발달하고 사람들의 생활양식이 달라짐에 따라 아직 물리적으로 튼튼하다 하더라도 전반적인 평면구조와 시설들이 구식이라서 허물거나 크게 정비해야 하는 경우가 흔하다. 또한 그 지역이 경제사회적으로 낙후되어 수요가 없어지거나, 도시개발사업 등으로 건물들이 허물어져야 하는 경우도 생긴다. 우리나라는 아직 뚜렷한 특징을 보이고 있지는 않지만, 미국의 대도시에 가보면, 중심가는 일부 지역을 빼고는 심하게 슬럼화되어 있는 경우를 볼 수 있다. 이 슬럼이라는 것도 경제사회적으로 낙후되었다는 것이지, 건물들이 못쓸 만큼 낡아있다는 말은 아니다. 하지만 일부 중심상업지역의 높은 현대식 빌딩들이 바라보이는 위치에서 슬럼지역들은 대개 오래된 저층 건물과 주거단지로 구성되어 제대로 유지되지도 못하고 범죄율도 높아 사람들이 찾지 않는 지역이 되어 있다. 이 지역을 정부 주도로 재개발하거나 재생사업을 벌인다고 하면, 대개 일부 지역을 헐고 무언가 중심되는 문화시설 같은 것을 들여오거나 젊은 프로페셔널들을 겨냥한 중고층의 경비가 삼엄한 아파트를 건설하는 경우가 많다. 이 슬럼지역의 주택들은 지어진지 70-80년 혹은 그 이상의 역사를 가진 경우가 많지만 물리적으로는 아직 쓸만한 경우가 많다. 대도시의 양호한 주거지역은 대개 교외지역에 위치한다. 그런데 이 지역의 주택들은 10-20년 된 것들도 있지만, 70-80년 혹은 그 이상이 된 것들도 적지 않다. 잘 정비되어 100년이 지나도 낡아 보이지도 않고 살기에 불편하지도 않다. 1990년대 초반에 필자가 LA시정부에 근무할 때 당숙께서 LA영사관에 근무하시게 되어 West LA에 위치한 대형 아파트 단지에 집을 얻으셨는데, 꼭 특급호텔같이 외부도 멋지고 집안 내부도 좋았는데, 1960년대 초반에 지어진 것이었다. 물론 아직도 이 아파트는 건재하고 렌트비도 비싸다. 우리 한국은 지난 반세기 동안에 세계에 전례없는 고속 성장을 이룩하여 선진국에 진입해 있다. 물론 주거의 질도 크게 높아졌다. 하지만 그 동안에 주택문제와 정부의 정책은 그 수립과 시행에 어려움을 겪고 있었다. 그것은 주택가격의 상승과 각 가구의 지불능력(Affordability)의 문제였다고 본다. 하지만 국민들의 소득이 오르니 좀 더 나은 주거에 대한 열망이 수요로 발생하게 되었고, 주택가격 상승으로 말미암아 주택보유로 인한 재산증가가 커지게 되어, 너도나도 주택구입에 힘을 쓰게 된 것이다. 정부로서도 주택공급을 위해서도 경기부양을 위해서도 주택경기를 살리고자 애를 썼는데, 그중 한 정책이 선분양제이다. 먼저 수요자가 건설회사에 살집을 신청하고 일부 선수금을 지불하는 것이다. 당연히 건설회사로서는 위험부담을 크게 줄이며 사업을 진행할 수 있게 된 것이다. 7년 전 규모 큰 지진 때문에 경각심이 높아지고 건축법도 강화된 면도 있지만 우리나라에는 1950년대부터 지어지기 시작한 저층아파트 내지 연립주택, 1960년대 후반부터 지어지기 시작한 중고층 아파트들이 많다. 물론 부실공사로 지어진 경우가 많다고 보며, 꽤 많은 수가 재건축 및 재개발되었다. 1980년 초중반의 자료를 보게 되면 서울의 연간 준공된 주택수와 비교하여 여러 이유로 헐린 주택수가 70-80%를 차지하여, 연간 증가율이 매우 미진하게 보이는 것을 알 수 있다. 그 당시 헐린 집들이 대개 한국전쟁 이후 1950-60년대 지어진 허술한 집들이라고 보여지지만 상당수는 지은지 얼마 안된 저층 아파트나 연립주택들이었다. 그 이후에 서울을 비롯하여 지방도시들에서도 대규모 아파트들이 더욱 많이 지어졌는데, 이러한 도시개발사업들은 도심의 오래된 마을들을 다 헐거나 교외 새로운 부지에 고층아파트 타운을 조성하는 것이었다. 이는 ‘한국 스타일의 고층아파트 타운’으로 세계에 알려졌고 이로 인해 한국인의 주거의 질 향상이 크게 이루어 진 것도 사실이다, 하지만 이로 인한 역사전통의 파괴, 네이버후드의 파괴, 가난한 세입자들의 강제이동 등 문제도 많았다. 그런데 한국의 아파트들은 20년만 지나도 낡은 아파트로 여겨지고 재개발/재건축을 추진하고자 한다는 것이다. 물론 이는 경제성이 맞아야 하고, 각 주호 주인들의 이득이 커야 하고, 과거 부실공사로 인한 문제발생 등이 이유가 있어야 할 것이다. 이제 지어진지 20년에서 30년으로 재개발/재건축 가능 기간이 늘어났는데, 이 기간이 채워지게 되면 건물 컨디션에 관계없이 누구나 허물고 다시 짓기를 원한다. 하지만 이미 20~30층 혹은 그 이상의 고층아파트인 경우가 많은데, 과거와는 달리 용적률도 줄어들었고, 도대체 몇 층짜리를 지어야 수지타산이 맞느냐는 것이다. 이 말은 앞으로는 재개발/재건축이 쉽지 않고 모두들 60-70년 혹은 그 이상 아파트를 허물지 않고 살아가야 한다는 것이다. 대신에 구조물만 남기고 다른 부분은 모두 새로 할 수 있는 리모델링을 택할 수 있으며, 이에 대한 혜택은 과거 용적률 적용에서부터 찾아볼 수 있다. 그 당시 신축아파트들의 용적률은 300%에 가까웠는데, 지금은 150~200% 혹은 그 이하로 훨씬 내려가야 하는 경우도 있다. 처음 지어질 때, ‘하브라켄’의 ‘SAR이론’이 적용되었다면 좋았을 것인데, 우리는 그러지 못했다. 그의 이론을 홍콩에서는 1970년대부터 적용하고 있었는데, 각 주호의 평면/구조를 고정(Fixed)과 변환(Flexible) 파트로 나누어, 추후 변환을 쉽도록 하니, 두 개의 주거를 하나로 합하기도, 하나를 둘로 나누기도, 그리고 전기시설, 파이프 등 시설들을 손쉽게 바꿀 수 있게 되는 것이다. 이러한 아파트는 리모델링을 해도 비용이 훨씬 적게 든다. 현재 한국의 아파트들은 재정비 비용이 신규건축의 70~80%가 될 수도 있는데, 하브라켄의 SAR이론을 따른 경우 50~60% 혹은 그 이하일 수도 있다고 한다. |
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이번 호 RNR 칼럼은 2024.10.27.자 영남경제신문의 ‘구자문칼럼’을 필자의 동의하에 게재합니다. [※ 본 칼럼의 내용은 RNR 편집방향과 다를 수 있습니다.] |
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[해외 동향과 정보]짧은 수명의 일본 주택 공급 - 지진 등 잦은 자연 재해에 대응해 짧은 수명과 ‘철거 후 신축’ 개념으로 공급 최근 철거 보다는 비용 효율적이고 실용적 리노베이션에 관심 증가 젊은 세대의 신축주택 선호도 대비 취약한 재정, 시장에서의 신축 주택의 공급 부족이 원인 한국 다음으로 주택의 수명이 가장 짧은 나라가 일본이다. 구미 선진국과는 달리 일본에서는 일반적으로 30년 후의 철거를 전제로 새집을 짓는다. 이렇게 주택 수명이 짧은 것은 일본의 지질학적 불안정성에 기인한다. 끊임없는 지진과 쓰나미의 위험에 대응하여 일본은 주로 목재를 사용한 빠르고 저렴한 건설을 우선 시하는 주택 문화가 정착되었다. 즉, 주택이 자연 재해의 위험을 막지는 못하지만 빠른 재건과 복구는 가능하다는 것이다. 이로 인해 일본 부동산 시장에서 주택은 건물이라는 단기적이고 결국은 소멸되는 가치보다는 토지 자체의 내재적 가치에 집중하게 되었다. 또 값비싼 구조물의 건설보다 토지 취득 및 빠른 개발이 우선시 되었다. 이렇던 일본에서 신축 콘도와 아파트에 대한 수요가 공급을 앞지르면서 30년 후 ‘철거 및 신축’이라는 주택에 대한 오래된 접근 방식에 상당한 변화를 보이고 있다. 즉, 재정적 제약에도 불구하고 보다 현대적인 생활 공간에 대한 욕구를 가진 많은 일본의 젊은 세대가 비용 효율적이고 실용적인 옵션으로 오래된 주택을 리노베이션하는 데 관심을 보이고 있는 것이다. ([그림] 토쿄에서 신축과 구축 콘도미니엄 평균가격 차이 추이 참조) |
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또, 이러한 수요 변화를 인식한 건설 회사들이 이제 오래된 구조물을 현대적이고 기능적인 생활 공간으로 바꾸는 리노베이션 서비스를 제공하고 있으며, 이러한 추세의 주목할 만한 사례 중 하나가 Housing Japan 에 의한 아카사카 콘도미니엄 리노베이션 사업이다. 즉, 리모델링을 통해 구식 레이아웃을 오늘날 일본 주택 구매자의 열망에 부응하는 고급스럽고 넓은 주거 공간으로 재탄생시킴으로써 노후화된 부동산의 수명을 연장하고 현대적 요구 사항에 대응할 수 있는 잠재력을 보여준다. ([사진] 참조)
점점 더 많은 젊은 일본인들이 주택 리노베이션 개념을 받아들이면서 일본의 주택 환경은 ‘철거 후 재건축’이라는 주택에 대한 전통적인 인식에서 점차 벗어나고 있다. 기존 구조물의 리모델링을 통해 단기적인 주택 수요를 해결할 뿐만 아니라, 경제적, 사회적 현실의 변화에 대처하여 주택 소유에 대한 보다 지속 가능하고 재정적으로도 접근 가능한 방식이 선호되고 있다. |
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[신기술/신공법] 2024년 4월 현재, 지금까지 개발된 건설교통 신기술은 총 1,041개(건설신기술은 981개)로 다양한 건설현장에서 5만9천여건 이상 적용되어, 현장의 품질과 안전을 향상시키는데 기여하고 있습니다. 인증 신기술 외에도 산/학/연에서 다양하고 새로운 기술들을 개발하면서 이를 시장에 도입하고자 많은 노력들을 하고 있는데요, 회원 여러분들께서도 소개하고자 하는 내용이 있으시면 언제든지 학회로 연락주시면 뉴스레터를 통해 소개하도록 하겠습니다. 많은 관심과 참여를 바랍니다. (학회 사무국> 031-8013-3884 / 2023kirc@gmail.com) 롯데건설은 한일시멘트와 함께 ‘CO₂(이산화탄소) 주입 바닥용 모르타르’ 기술을 개발해 건설사 최초로 현장에 적용했다. 이 기술을 사용하면 모르타르 내 밀도가 증가해 강도가 약 5% 상향되는 효과가 있다. 시멘트량이 3% 줄어들어 탄소 배출 저감도 가능하다. 또한 1000가구 아파트 적용 때 소나무 1만 1360그루를 심는 효과를 낸다는 것이 롯데건설의 설명이다. 이제이엠컴퍼니의 대표 서비스인 '우리가'는 재개발·재건축 조합의 설립부터 청산까지 전 과정을 디지털화한 국내 유일의 조합관리 올인원 플랫폼이다. 조합운영시스템(OMS), 총회관리시스템(VMS), 조합 전용 홈페이지를 통합 제공하며, 최근에는 전자동의서·온라인총회·전자투표 등 3종의 실증특례를 모두 획득하며 정비 조합 올인원 플랫폼으로 자리매김했다. 스카이시스템은 "원래 100년을 쓸 수 있는 콘크리트건물을 노후화시키고 벽면에 균열을 일으키는 주범이 배관누수"라면서 "배관교체 때문에 콘크리트 바닥을 깨고 다시 콘크리트를 붓고 하면서도 문제가 생긴다"며, "100년 이상 쓰는 '장수명주택'을 지으려면 반드시 층상벽면배관방식을 적용해야 한다"고 강조했다. 건물에너지진단은 기존건물 에너지성능과 문제점을 파악하기 위해 선행돼야 한다. 진단없이 리모델링에 착수하면 불필요한 비용과 시간이 낭비됨에 따라 효과적인 에너지효율화 리모델링공사 추진을 위해 필수적이다. 에너지효율화 리모델링사업을 검토할 때 관련법규나 기준, 지원사업, 업체, 적용 요소기술 및 제품정보들이 흩어져있어 확인에만 시간 및 비용이 많이 소요된다. 통합플랫폼에서는 이러한 리모델링에 필요한 정보들을 집약해 제공함으로써 효과적인 사업추진을 가능케했다. |
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[학회소식] 일시> 2024. 11. 26 (화) 13:00-17:30 주제> 노후아파트 500만 시대의 리모델링 ※ 참가신청 : 1) 구글폼(클릭) 작성 또는 2) 학회 홈페이지(클릭)에서 신청서 다운로드 받아 이메일(2023kirc@gmail.com) 접수 ※ 문의 : 사단법인 한국리모델링융합학회(KRC) 사무국 전화> 031-8013-3884 / 팩스> 031-8013-3885 |
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KRC에서는 리모델링 활성화를 위해 필요한 연구개발과 활동의 수요를 정기적으로 조사해, 그 결과를 학회 주요 사업 기획에 반영하고 있습니다. 잠시만 시간을 내어 국내 리모델링 산업과 시장의 발전을 위해 평소에 고민하시는 시장과 산업의 문제점과 현안에 대해 답변과 의견을 주시면, 2024~2025년 KRC 사업에 적극 반영해 시장과 산업에 기여하는 KRC가 되도록 최선을 다하겠습니다. (↓↓↓ 파란색 버튼을 클릭하시면 수요조사 설문조사 양식으로 넘어갑니다<무기명 가능> ↓↓↓) | ||
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더 많은 정보 공유와 활동을 희망하시는 분께서는 위 학회 로고를 클릭하시어, KRC의 회원으로 가입하여 주시기를 부탁드립니다. ( ※ 문의> 학회 사무국 이선향 차장 / ☏ 031-8013-3884 ) 우리 학회(KRC)는 RNR을 통해 회원 여러분들께 좀 더 도움이 되고, 가치있는 컨텐츠를 제공해 드리고자 합니다. 재미있게 읽으신 기사나 내용이 있다면, 아래 버튼을 눌러 알려주세요. 부족한 부분이나 개선이 필요한 부분들도 말씀해주시면 최대한 반영하겠습니다! | ||
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