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한국리모델링융합학회(KRC) 12월 첫번째 뉴스레터(RNR)

관리자2024-12-03
리모델링을 한 눈에!
한국리모델링융합학회(KRC) 12월 첫번째 뉴스레터(RNR)를 송부합니다.       
(20241202, KRC-RNR Vol.11)

★★ 파란색 부분을 클릭하시면 관련 링크로 연결됩니다.★★
[리모델링?? 리모델링!!]

1기 신도시 재건축 선도지구 13곳 선정

  지난 27일, 1기 신도시(분당·일산·산본·평촌·중동)내 13구역에서 총 3만5897가구 규모가 가장 먼저 재건축에 나서는 ‘선도지구’로 선정 발표되었습니다. 분당은 총 3개 구역 1만948가구, 일산은 3개 구역 총 8912가구, 평촌은 3개 구역 5460가구, 중동은 2개 구역 5957가구, 산본은 2개 구역 4620가구가 선도지구로 확정됐어요.
  하지만, 이후에도 넘어야 할 산은 만만치 않습니다. 1기 신도시 단지들은 선도지구로 선정되기 위해 추가 공공기여를 약속하고 이주대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한 높게 써내는 등 공격적인 제안을 했기 때문이죠. 모두 사업성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 이로 인해 재건축 추진 과정에서 수억 원의 추가분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고, 사업 추진이 늦어질 수 있다는 전망도 나옵니다.
  국토교통부에서는 신속한 정비를 위하여 행정지원(학교문제 사전해소, 분담금 산출지원, 전자동의 선제도입)과 금융지원(미래도시펀드 조성, HUG 특화보증, 공공기여금 유동화 프로그램 운영) 등을 적극적으로 진행할 예정입니다. 또한, 이해관계자들의 원활한 의견수립을 위하여 통합정비 가이드를 12월 중에 배포하기로 하였습니다. 다만 1기 신도시 지원을 위해 HUG 보증이 늘어나는 만큼 가뜩이나 재정 건전성 늪에 빠진 HUG 부담이 커질 수 있다는 점은 우려스러운 상황입니다. 이주 대책 문제를 좀 더 정밀하게 봐야 한다는 지적도 있어요. 조합설립, 설계, 영향평가, 시행자 선정 등 행정절차를 2년 안팎에 마쳐야 하고, 이주 철거도 1년 내 진행해야 해서 사실상 불가능한 계획이라는 의견도 제기되고 있습니다.

  선도지구 발표가 나기 하루 전날, KRC에서는 "노후아파트 500만 시대의 리모델링"이라는 주제로 2024 KRC 연례세미나를 개최하였습니다. 1991~1995년 사이에 준공된 180만호 이상의 아파트들을 재건축 중심으만 접근하면 주택시장에 상당한 부담으로 이어질 가능성이 크기에 사업성 초기 검증의 중요성도 강조됐어요. "각 지역에 맞는 정비방식을 찾아야" 하고, “지자체들도 관내 공동주택들이 가지는 사업 여건과 특성을 파악해 현실적인 재정비 지원정책을 수립할 필요가 있다”는 것이죠. 건축에 있어 신축을 제외한 모든 행위를 리모델링으로 규정할 수 있는만큼, 다양한 리모델링 사업으로 신축에서 느끼는 가치와 다른 개념을 느낄 수 있어야한다는 의견이 이어졌어요.
  최근 불거진 필로티 구조안전성에 대해서도 “리모델링에 적용되는 필로티 공법은 전 층에서 힘을 분할해 일반 건물 필로티와 구조적으로 다르다”며 “원구조물 대비 증축 비율이 중요하고, 무조건 증축 층수가 높다고 위험한게 아니다”는 명쾌한 설명도 더해졌습니다. 필로티 문제는 법 개정 없이 국토교통부의 고시 개정만으로도 해결할 수 있다는 의견도 나와 이목을 끕니다.
  150석 규모의 세미나실을 가득 메워주신 참가자 여러분, 깊이있는 기사로 현장의 열기를 전해주신 기자 여러분들께 감사드리며, 2025년에는 좀 더 시장현안에 가까운 이슈들을 가지고 좀 더 자주 여러분들을 찾아뵙도록 하겠습니다!
그래도 리모델링!

  한강 변 일대 노후단지로 꼽히는 동부이촌동 리모델링 단지들이 시장의 관심을 한 몸에 받고 있는 요즘인데요 12월의 첫날, 용산구 최대 단지 한가람아파트는 시공사와 가계약을 체결했다는 소식을 알려왔습니다. 숨고르기를 하고 있는 다른 단지들에도 긍정적인 영향을 끼치기를 바라면서 이번주에는 평촌 리모델링의 선두주자 초원2단지 대림아파트가 통합심의를 통과하였고, 분당 한솔마을 5단지가 권리변동계획 변경총회를 성료하였으며, 양천구 리모델링 선두 추진단지인 목동우성아파트는 속도감 있는 사업추진으로 오는 14일 권리변동계획수립 총회를 앞두고 있다는 소식입니다. 불확실한 기대보다 현실을 선택하기로 한 상동한아름현대아파트와 문래현대2차아파트도 성공적인 리모델링 프로젝트로 안착할 수 있기를 KRC가 응원합니다.

  (※ 우리 단지 소식을 공유하고자 하는 조합이 있으시면 사무국으로 관련 내용 이메일 보내주세요.
      다음 RNR 소식지에 안내 올리도록 하겠습니다.  E-mail. 2023kirc@gmail.com ) 
** 참고기사 **


[미래사회 생각하기]

  최근 수년간 주택 착공 물량이 줄면서 내년부터는 수도권을 시작으로 주택 공급 감소가 본격화될 것으로 예상된다고 합니다. 24일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언' 보고서에 따르면 주택 공급 통계를 집계하기 시작한 2005년부터 지난해까지 19년간 전국 주택(아파트와 비아파트 포함) 공급시장에는 연평균 42만9천가구가 준공되었으며 2022년부터는 착공 실적이 감소하기 시작해 지난해는 30만가구를 밑돌았다고 해요.
  재건축·재개발 규제 완화와 같은 정책은 서울 등 대도시 중심으로 주택 공급을 늘리는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 하지만 이런 정책들이 지방에는 큰 영향을 미치지 못하면서 양극화를 더욱 심화시키고 있습니다. 이 가운데 19년 전인 2005년, 한 방송사 다큐멘터리에 출연해 부동산 거품의 위험성을 예견한 한 연구자의 인터뷰가 눈길을 끕니다. "부동산 정책의 목표는 집값 안정"이며, “어떤 나라도 규제와 세금으로 집값을 잡지 못했다. 집값 안정을 위해 공급을 늘리겠다고 신도시를 짓는 건 이제 그만해야 한다. 통화정책이 부동산 가격을 조정하는 근본 역할을 해야 한다."는 그의 인터뷰 기사가 무려 20년 가까이 시간이 흘렀어도 먼 옛날이야기처럼만은 느껴지지 않는것에 대해 많은 생각을 갖게 합니다.

  기존 구 도심을 재정비하고, 고쳐쓰는 리모델링. 고양시에서는 리모델링기본계획 변경수립을 통해 세대수 증가 리모델링으로 인한 기반시설(상수/하수/공원/학교/교통)에 미치는 영향은 미미한 것으로 해석하였고, 안양시 의원은 재건축과의 형평성 문제를 지적하며 실질적인 지원방안 마련을 촉구했어요. 지난 10월 입법발의된 '리모델링사업 이전고시 및 등기절차 규정' 마련도 긍정적인 검토의견을 받았습니다.
** 참고기사 **

[정책제도 둘러보기]

11월 14일 국회 본회의에서 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’, ‘민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)’, ‘산업입지 및 개발에 관한 법률(산업입지법)’, ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(시설물안전법)’ 등 4개 개정안이 통과되면서 재건축·재개발 등 정비사업의 주요 절차가 대폭 간소화된다.
국토교통부는 오피스텔의 바닥난방 면적 제한을 폐지하고 생활숙박시설을 오피스텔로 전환할 수 있도록 지원하는 내용을 담은 오피스텔 건축기준 개정안을 마련해 11월 26일부터 행정예고한다고 밝혔다. 기존에는 전용면적 120㎡를 초과하는 오피스텔에는 바닥난방 설치가 금지됐지만, 이번 개정을 통해 이러한 규제가 사라지게 됐다.
정부는 11월 14일 경제관계장관회의에서 부동산 PF 안정성과 주택 공급 활성화를 목표로 한 제도 개선안을 발표했다. 정부는 이번 개선안을 통해 2028년까지 자기자본 비율을 20%로 상향하고, 고금리 대출 의존도를 줄여 사업 안정성을 강화할 계획이다.
용인특례시는 각종 건축사업을 위해 시에 인허가를 신청한 민원인들이 빠르고 편리하게 사업을 추진할 수 있도록 법령해석 가이드 라인 성격의 건축 행정 표준안을 만든다.
국토교통부는 철강자재 시험과 검사기준을 마련하고, 굳지 않은 콘크리트 단위수량 시험빈도를 120㎥당 1회 이상 의무화했다.  말뚝기초 설계와 시공시 정밀한 검증을 위해 양방향 재하시험을 신설했다.
** 참고기사 **
[Q&A]
[Q] 아파트 리모델링, 조합이 매도청구 하려면 미리 소유자에게 통지 해야 할까?

[A] 법은 리모델링 설계를 확정하기 위한 리모델링 허가 단계에서 리모델링에 반대하는 소유자의 소유권을 강제로 취득할 수 있도록 하고 있다. 즉, 조합이 수립한 리모델링 설계에 대해 소유자들 75% 이상이 동의하면, 조합은 리모델링에 반대하는 소유자들을 상대방으로 매도청구권을 행사할 수 있다. 한편, 리모델링에서 조합이 매도청구를 하면, 재건축이나 재개발의 현금청산 절차와는 달리 이를 기각시킬 가능성이 거의 없다. 
반면, 아파트 소유자 입장에서는, 조합이 사전 통지도 없이 갑자기 소장을 날릴 수 있으므로 달가울 수 없다. 따라서, 애초에 현금청산할 마음이 아니라면, 일단 조합설립이나 리모델링 허가에 동의하는 것이 나을 수 있다. 리모델링은 동의하더라도 언제든지 다른 사람에게 아파트를 팔아서 리모델링에서 빠져 나올 수 있기 때문이다. 
[Q] 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물의 리모델링이 「건축법」 제14조제1항에 따른 신고 대상 대수선에 해당하는 경우에도 같은 영 제19조제1항제1호나목에 따라 건축사를 공사감리자로 지정해야 하는지(「건축법 시행령」 제19조제1항제1호 등 관련)

[A] 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물의 리모델링이 신고 대상 대수선에 해당하는 경우에도 같은 영 제19조제1항제1호나목에 따라 건축사를 공사감리자로 지정해야 합니다.
** 참고기사 **

[해외 동향및 정보]


  우리나라 건물 리모델링 비중이 경제협력개발기구(OECD) 평균을 크게 밑도는 것으로 나타났습니다. 상대적으로 신축 비중이 높아 사회·경제적 비용이 많아지는 문제점도 드러냈어요. 국가별 리모델링 시장 비중은 유럽국가가 가장 높았습니다. 이탈리아와 프랑스가 47%로 공동 1위, 영국이 46%를 차지했죠. 이들 국가는 좁은 도시 면적에 신축 공간이 부족해 건설산업 자체가 리모델링으로 성장했다는 특징이 있습니다. 반면 미국(30%) 일본(23%) 한국(18%)은 OECD 국가 평균보다 떨어졌어요.
  부동산투자 전문기업 하인즈 코리아 이형섭 대표는 28일 열린 '자산가치 향상을 위한 리모델링 전략과 사례' 포럼에서 “국내 건축물 리모델링 시장은 연평균 5.4%의 성장세를 기록 중인데 2030년에는 29조원을 넘어설 것”이라고 전망했습니다. 리모델링의 장점으로 △핵심 입지 개발 가능 △신축 대비 저탄소 개발 △낮은 리스크 △높은 전용률도 언급했지요. 리모델링 또한 적극적인 도심 재정비 수단으로 검토되기를 바랍니다.
** 참고기사 **
[신기술/신공법]

  2024년 4월 현재, 지금까지 개발된 건설교통 신기술은 총 1,041개(건설신기술은 981개)로 다양한 건설현장에서 5만9천여건 이상 적용되어, 현장의 품질과 안전을 향상시키는데 기여하고 있습니다. 인증 신기술 외에도 산/학/연에서 다양하고 새로운 기술들을 개발하면서 이를 시장에 도입하고자 많은 노력들을 하고 있는데요, 회원 여러분들께서도 소개하고자 하는 내용이 있으시면 언제든지 학회로 연락주시면 뉴스레터를 통해 소개하도록 하겠습니다. 많은 관심과 참여를 바랍니다.
(학회 사무국> 031-8013-3884 / 2023kirc@gmail.com)

'2024 스마트건설 엑스포'에서 LH는 자체기술로 개발한 건설정보리모델링(BIM)과 층소음 저감기술, 증강현실(AR)을 이용한 철근검측 기술 등을 선보였다. 외국인 인력이 많은 건설산업 특성에 따른 기술도 다양하게 소개됐다. 특히 씨테크설루션는 세이피(SAFEE)라는 모바일 다국적 안전교육 애플리케이션을 선보였다. 해당 앱에는 E7(특정활동) 비자 16개국의 언어로 된 콘텐츠를 담겨, 모국어로 안전교육을 제공할 수 있게 한다.

정양SG의 구조용 열교차단재(LBN Modular)는 콘크리트 구조체 내부에 설치하는 내력 단열재이다. 구조용 열교 차단재를 건물에 적용하면 단열 성능을 극대화하여 냉난방 비용을 절감할 수 있다. 또한, 실내 구조체 표면 온도를 미적용 시보다 최소 6℃ 이상 높임으로써 결로와 곰팡이 발생 문제를 예방하여 열적 쾌적성을 향상시키고, 거주자에게 건강한 생활 환경을 제공한다. 나아가, 생애주기비용 절감을 통해 건축물의 경제적 가치를 높이는 데도 크게 기여할 수 있다.

영예의 국토부장관상은 △포스코이앤씨의 리모델링 특화 고강성 압입파일시공법 및 실시간 품질관리 기술(Geo-P)(토목) △롯데건설의 스마트구조감리솔루션 개발(건축) △GS건설의 AI기법을 이용한 3차원 지반모델 프로그램 개발 및 적용(융합) △코오롱글로벌의 Digital Twin을 활용한 도로 현장관리 패러다임 전환(안전환경) 등이 각각 수상했다.
포스코이앤씨의 ‘리모델링 특화 고강성 압입파일 시공법 및 실시간 품질관리 기술’은 천공장비 없이 협소한 공간에서 시공성을 확보할 수 있는 보강파일의 압입 시공법이다. 최근 고층 대단지(500가구) 공동주택에서 리모델링이 늘어나면서 골조, 마감재 등 증축하중 부담을 줄이기 위해 보강파일의 고강성화 또한 요구되고 있어 개발하게 됐다. 보강파일의 시공은 주로 지하층 등 협소한 공간에서 천공장비로 이뤄진다. 이 기술은 100~150ton의 소형 유압실린더, 반력시스템 등 압입시공을 위한 장치를 사용해 천공장비 없이 보강파일을 시공할 수 있다. 안전사고를 예방할 수 있으며, 토사가 배출되지 않아 시공환경도 개선된다.

대형건설사들이 검증된 기계설비 기술을 공동주택 등에 상용화하기 위해 잰걸음에 나서고 있다. DL이앤씨는 건설사 중에서 BIM 기술에 가장 앞선 기업이다. 대우건설은 각 실에서 냉방과 난방을 조절하듯, 공기도 각 실에서 제어할 수 있는 각 실 환기 제어시스템을 이미 하남감일 공동주택 현장에서 시범적으로 적용한 바 있다. 포스코이앤씨는 리모델링에 특화된 ‘난방·급탕 통합배관 모듈러 유니트’를 선보이고 있다. ‘바닥슬리브 매립 개선 공법’ 기술도 준비하고 있다. 또한 천장카세트형 환기유니트의 디자인과 공기질 개선을 향상하는 등 상품성을 업그레이드한 리모델링 전용 환기 방식 ‘시스템 환기유니트’를 개발했다.

삼성물산은 단조로운 리모델링 평면한계를 극복하고 고객이 선택할 수 있는 평면구성을 다양화하기 위해 특화평면(이엑스유닛, EX UNIT)을 선보이게 됐다. 변동규 상무는 "리모델링은 누군가가 만들어놨다는 게 기본으로 적용이 되기 때문에 전체를 다 허무는 게 아니라 기존 골조 등 일정 부분은 남겨야 한다"면서 "리모델링이라는 업의 정의는 기존 공간에 새로운 공간을 더해 공간의 가치를 향상시키는 것"이라고 설명했다.
[학회소식]


  KRC에서는 리모델링 활성화를 위해 필요한 연구개발과 활동의 수요를 정기적으로 조사해, 그 결과를 학회 주요 사업 기획에 반영하고 있습니다.
  잠시만 시간을 내어 국내 리모델링 산업과 시장의 발전을 위해 평소에 고민하시는 시장과 산업의 문제점과 현안에 대해 답변과 의견을 주시면, 2024~2025년 KRC 사업에 적극 반영해 시장과 산업에 기여하는 KRC가 되도록 최선을 다하겠습니다.

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