- 책임준공이란 신탁사가 시공사의 준공 의무를 보증하고, 기한 내 준공이 어려울 경우 직접 자금을 투입해 공사를 마무리하는 제도입니다. 관리형토지신탁 구조에서 신탁사가 ‘기한 내 준공’을 약속하는 것을 전제로 PF대출기관은 자금을 집행합니다. 따라서 시공사 부도 등으로 준공이 어려워지면 신탁사가 실질적인 책임 주체로 전환되며, 경우에 따라 신탁계정대 투입 및 손해배상 소송에 직면할 수 있습니다.

- 2024년 중소형 건설사들의 연이은 부도와 부동산 경기 침체로 책임준공 미이행 리스크가 급증하고 있습니다. 일부 신탁사는 실제로 기한 내 준공 실패 및 소송 대응에 직면하고 있으며, 이에 따른 신탁계정대 투입 증가와 대손 충당금 부담으로 재무안정성 저하가 우려되는 상황입니다.

- 본 보고서는 KIS Coverage 7개 주요 부동산신탁사를 대상으로 ① 책준 미이행 현황, ② 사업장별 리스크 유형, ③ 세 가지 시나리오에 따른 재무부담 추정을 통해 신탁사의 대응력과 시스템 리스크 가능성을 점검하고자 작성되었습니다. 

- 과거 수준(2022~2024년)의 업황이 유지되는 시나리오로 현 수준의 건설 및 분양경기 지속

- 시장 상황 유지 시 2025년 추가 대손 약 2,400억 원

- 중소형 건설사 신용위험이 상승하고, 지방 분양경기 침체가 심화되는 상황을 가정

- 시공사 부도 및 지방 분양 부진 심화 시 대손 약 4,200억 원

- 책준 미이행 소송 패소로 신탁사가 PF원리금 인수하는 상황을 가정 

- 소송 패소 및 PF원리금 인수 시 대손 약 5,644억 원, 신탁계정대 약 1.6조 원 증가

- 책임준공 리스크는 단순히 일부 사업장의 실패를 넘어서 신탁사의 재무 건전성과 PF시장 전반의 안정성에 직결되는 구조적 리스크로 확대되고 있습니다. 본 보고서는 책임준공 사업장과 신탁사의 실제 위험 노출도를 정량적으로 파악할 수 있는 중요한 참고자료입니다.

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