용산 건물붕괴 이후 노후건축물 투자문의 증가

최근 부동산 시장에서 노후건축물에 대한 투자심리가 부상하고 있는 것으로 나타났다. 특히 서울 용산 건물 붕괴 사건을 계기로 정부의 규제완화가 예상되면서 소규모 정비사업지 중심으로 투자자들의 발길이 이어지고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 

용산 건물 붕괴사태 이후 노후건축물 화두로 떠올라

7일 부동산 업계 등에 따르면 서울이 도시재생 뉴딜사업 대상지에 다시 포함될 수 있다는 의견이 제기된다. 노후건축물이 산재한 지역에서는 자율적으로 정비사업을 하기보다는 정부 주도로 신속하게 진행할 필요가 있다는 것이다.

문재인 정부가 출범하면서 많은 기대를 모았던 주택정책은 ‘도시재생 뉴딜사업’이다. 뉴딜사업은 주거환경 개선 외에도 일자리 창출 등 다양한 목적을 가지고 있어 많은 관심을 끌었다. 그러나 주택가격 불안정성이 지속된 서울은 투기과열지구로 묶여 뉴딜사업 대상지에서 제외됐다.

일각에서는 정부의 이 같은 결정이 서울의 많은 노후주택들이 방치될 수 있다는 지적이 일기도 했다. 주택산업연구원의 ‘서울시 주택노후도 현황 분석’ 보고서(지난해 1월 기준)에 따르면 현재 서울시에는 총 44만9064동의 주택이 존재한다. 이 중 사용승인일이 30년 넘게 지난 노후주택은 16만7019동(37.2%)을 차지한다. 서울시내 주택 3동 중 1동은 노후주택인 셈이다.

특히 단독주택과 연립·다세대주택 등 저층주택을 중심으로 노후도가 높았다. 단독주택의 경우 31만8440동 중 노후주택은 15만991동(47.4%)으로 전체 주택 대비 노후주택 비율(37.2%)보다 10%포인트 이상 높았다. 또 5층 미만의 연립·다세대주택은 노후 공동주택의 80%를 차지했다.

이에 서울시는 뉴타운·재개발 해제지역을 중심으로 자율주택정비사업·가로주택정비사업·소규모 재건축 등의 소규모 정비사업을 대안으로 제시했다. 뉴딜사업의 일환인 이 사업들은 이해관계가 적고 사업 절차도 까다롭지 않아 노후한 주택을 신속하게 정비할 수 있다는 장점이 있어서다.

다만 이 사업들은 기반시설은 그대로 두고 가구 수만 늘리는 것이어서 주거환경이 더 열악해질 수 있다는 우려의 목소리가 나오기도 했다. 거기에 자율적으로 진행되기 때문에 최근 용산 건물 붕괴 사건처럼 건물주가 노후건축물을 방치하는 경우도 발생할 수 있다.

“서울 노후건축물 집중 지역 도지새쟁 뉴딜사업과 함께 갈 가능성 높아”

전문가들은 용산 붕괴 사건으로 인해 서울 지역 중 노후건축물이 집중된 지역은 도지재생 뉴딜사업 대상지로 관리할 가능성이 높다고 말한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “용산 붕괴 사건으로 노후 건축물에 대한 관심도가 높아졌다”며 “기존의 소규모 정비사업으로는 한계가 있을 수 있기 때문에 정부가 서울을 도시재생 뉴딜 사업 대상지에 다시 포함해 노후건축물을 체계적으로 관리할 가능성이 높다”고 전망했다.

부동산 시장에서는 뉴딜사업 대상지를 먼저 선점하려는 투자자들의 움직임도 감지되고 있다. 용산의 한 부동산 관계자는 “노후건축물에 대한 문의가 최근들어 20% 가량 늘었다”며 “특히 노후아파트보다는 비용이나 시간을 절약할 수 있는 노후빌라가 인기를 끌고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.

노후빌라는 정부의 도시재생 뉴딜사업의 기조가 재건축·재개발 등의 대규모 아파트 사업 보다는 소규모 사업에 초점이 맞춰져 있기 때문에 투자처로는 가장 적합한 것으로 평가된다.

권 교수는 “정부의 기조가 바뀌지 않는 이상 도시재생 뉴딜 정책은 단독주택, 소규모 빌라, 연립주택 등이 인기를 끌 수밖에 없는 구조다”며 “재건축 규제의 풍선효과라고 볼 수 있다”고 분석했다.

이어 “또 도시재생 뉴딜사업 대상지로 지정된 곳들은 보존지구가 아닌 이상 가격이 상승할 것이다”며 “물론 정부가 선제적으로 대응하겠지만 상승세는 주변 지역으로 퍼질 가능성이 높다”고 덧붙였다.