[나만의 집짓기 -  노하우] 07 매의눈으로 공사관리하는 방법 



시공 현장에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비해 서류들을 미리 검토해야 한다. 예를 들어 내 집을 짓는 업체가 각종의 보증서 발행능력이 있는지, 재무상태는 얼마나 건실한지 등을 파악하고 나서 도급해야 한다. 나아가 시공권포기각서나 수급인 및 하수급인들의 유치권포기각서를 빠짐없이 챙길 필요가 있다. 

두 번째 공사대금의 관리 통제가 중요하다. 즉 도급계약 후 시공사가 기성금을 요구할 때 그대로 공사비를 내서는 안 된다. 가령 실제 공사는 2억원 정도 시공한 상태인데 공사비로 4억원을 지급해 버리면 이후에 시공사가 부당한 추가 공사비를 요구며 공사를 중단해 버리는 등 문제를 일으켜도 건축주는 시공사를 쉽게 내칠 수 없게 된다. 초과 지급된 공사대금을 되돌려 받는 건 불가능에 가까워서 마음 아프게도 건축주는 시공사에게 계속 끌려다니게 된다. 

따라서 시공사가 기성금을 달라고 할 때 건축주는 기성율을 평가한 후 실제 공사한 물량에 상응한 만큼만 지급해야 한다. 기성율에 따른 기성금란 공사의 진행률에 따른 공정을 산출해 현재까지 시공된 부분만큼의 공사금액을 말한다.  

통상적으로 약정 총공사비에 기성고율을 곱하여 산정한다.  

* 기성고율= 기시공 부분에 소요된 공사비 / (기시공 부분에 소요된 공사비 + 미시공 부분에 소요될 공사비) 

* 기성고= 약정 총공사비 × 기성고율

위 산출식은 중간타절금 산출과 관련된 판례의 입장인데, 기성금을 지불하기 위한 평가에 참고가 될 수 있다. 

가령 총 공사비를 10억원으로 도급계약했다고 하자. 현재 기성고율이 20%라면 2억원 미만으로 기성금을 지급하는 게 맞다. 그런데 이미 지급된 금액이 1억원이고 이번에 1억2,000만원의 청구가 들어 와서 건축주가 이에 응하였다면 22%의 기성을 지급한 것이 되어 2000만원이 과다지급된 결과가 된다. 정확하게 기성율에 따른 기성고를 평가해 실제 현장에서 공사진행이 된 것만큼만 지급을 해야 공사비 과다지급에 따른 피해를 예방할 수 있고 동시에 시공사를 통제할 수가 있다.

세 번째로 공사 일정 관리가 중요하다. 공사 진행이 지지부진하면 계속해서 건축비 대출 이자를 내야 하는 건축주의 부담이 클 수밖에 없다. 따라서 공정표대로 공사가 진행되고 있는지 나날이 체크를 해야 한다.  

마지막으로 안전사고에 유의하여야 한다. 건축주 직영공사를 한다면 더욱 그렇다. 직영공사 현장에서 사고가 날 경우 건축주가 직접 책임을 지는 것이 원칙이므로 각별히 주의해야 하며 경험이 많고 신뢰할 수 있는 업체와 거래를 통해 위험을 분산시켜야 한다. 

건축은 나의 전 재산을 투자하여 진행하는 일생일대의 가장 큰 사업일 수 있다. 건축사무소나 시공사를 선택하고 공사를 진행하고 준공을 낼 때까지 한시도 긴장을 늦춰서는 안 된다는 것을 명심해야 한다. 

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